Problematika vlastníctva bytov sa dotýka mnohých z nás. Zákon č. 283/2018 Z.z. (ďalej len „Novela“) zaviedol do zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov niekoľko zmien, ktoré by Vás ako vlastníka bytu mohli zaujímať.

Garážové stojiská a skladové priestory

Doterajšia absencia úpravy právneho režimu garážového stojiska spôsobovala značné právne aj praktické problémy. Čo zmenila Novela?

Novela zavádza nové legálne definície nasledovných pojmov garáž v dome, garážové stojisko a skladový priestor. V súvislosti s tým sa definuje právo výlučného užívania garážového stojiska ako užívacie právo sui generis (svojho druhu) spojené s vlastníctvom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome. Užívacie právo ku garážovému státiu automaticky prechádza spolu s prevodom či prechodom tohto spoluvlastníckeho podielu. Tento spoluvlastník je oprávnený dať do užívania garážové stojisko tretej osobe bez potreby žiadať o súhlas ostatných spoluvlastníkov. Zánik práva spoluvlastníka na užívanie konkrétneho garážového stojiska je možný iba s písomným súhlasom daného spoluvlastníka, s ktorého spoluvlastníckym podielom je späté užívacie právo ku konkrétnemu garážovému stojisku. Samostatný prechod či prevod tohto užívacieho práva nie je možný. Za výkon práva užívať určité garážové stojisko nepatrí ostatným spoluvlastníkom garáže v dome právo na akúkoľvek náhradu.

Spoluvlastníkom garáže v dome zostáva predkupné právo v prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastníci však nedisponujú týmto predkupným právom pri prevode spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome ak je prevod spojený s prevodom vlastníctva bytu či nebytového priestoru v tom istom dome, stavebnotechnicky prepojeným, či inak vzájomne súvisiacim s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza; alebo ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel ku garáži v dome na vlastníka bytu či nebytového priestoru v tom istom dome, stavebnotechnicky prepojeným, či inak vzájomne súvisiacim s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza.

Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo môže patriť viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome spoločne. Zároveň platí, že k spoločným častiam a zariadeniam domu, príslušenstvu a priľahlému pozemku možno zriadiť vecné bremeno.

Právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska sa zapíše do katastra nehnuteľností poznámkou. Ak ste doteraz mali zapísané užívacie právo ku garážovému stojisku spojené so spoluvlastníctvom garáže v dome, považuje sa od 1.11.2018 automaticky za právo na výlučné užívanie určitého garážového stojiska spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome  v katastri nehnuteľností poznámkou. Ak ste doteraz (t.j. najneskôr k 1.11.2018) toto užívacie právo v katastri nehnuteľností zapísané nemali, nič nie je stratené.  Užívacie právo ku garážovému stojisku sa zapíše do katastra nehnuteľností na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov garáže v dome, ktorou sa určí, ktorý spoluvlastník garáže v dome je oprávnený výlučne sám alebo spoločne s iným spoluvlastníkom garáže užívať určité garážové stojisko.

Na právo výlučného užívania skladového priestoru a jeho zápis do katastra nehnuteľností sa analogicky použijú ustanovenia o práve výlučného užívania garážového státia.

Balkóny, loggie a terasy

Doterajšia právna úprava najmä ohľadom balkónov, ktoré mohol užívať len vlastník bytu, z ktorého viedol prístup na tento balkón, vzbudzovala polemiky najmä ohľadom možnej povinnosti vlastníka takéhoto bytu uhrádzať ostatným spoluvlastníkom určitú náhradu. Túto právnu neistotu Novela odstránila.

Novela sa dotkla aj tzv. relatívnych spoločných častí domu, ktorými sú práve balkóny, loggie a terasy. V prípade balkónov, loggií a terás platí, že nejde o priestorovo vymedzené časti budovy, ktoré by bolo možné charakterizovať ako miestnosti alebo súčasti súboru miestností, ale o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy domu, ktoré už zo svojho technického riešenia a svojej technickej funkcie musia byť spoločnými časťami domu, rovnako ako spoločný obvodový plášť, či strecha budovy. Tento princíp sa uplatní rovnako aj v prípade, ak ide o prvky priliehajúce k jednotlivým bytom, pričom možno označiť za nepodstatné, že na takýto konštrukčný prvok majú prístup iba vlastníci priliehajúcich bytov.

Novela jednoznačne stanovuje, že ostatní vlastníci nemajú právo požadovať náhradu. Na druhej strane, z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa tak ako doposiaľ zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25% z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

Taktiež sa priamo do definície podlahovej plochy bytu zaviedlo, že sa ňou rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, avšak bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu. Táto zmena by mohla mať vplyv na doterajšiu pomerne rozšírenú prax najmä niektorých realitných kancelárií, ktoré v inzerátoch na predaj uvádzali súhrnnú podlahovú plochu bytu, ktorá už automaticky zahŕňala aj plochu balkónu.

Zmluva o spoločenstve a správa domu

Niekoľko zmien neobišlo ani zmluvu o spoločenstve. Upravujú a precizujú sa náležitosti a formy uzatvárania zmluvy o spoločenstve, resp. zmluvy o výkone správy, precizuje sa platnosť zmlúv pri súbežnom uzatvorení viacerých zmlúv (platnou zmluvou je tá, ktorá bola podpísaná ako prvá). Upravuje sa režim pristúpenia k zmluve, čo už nie je viac formulované ako povinnosť vlastníka (plnená vyhlásením o pristúpení k zmluve o spoločenstve/správe), ale ako automatické pristúpenie k zmluve zo zákona nadobudnutím vlastníckeho práva.

V súvislosti so správou domu je novinkou v zákone povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zabezpečiť správu domu dňom prvého prevodu vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome na inú osobu než developera. Vyššiu mieru formálnosti priniesla Novela taktiež vo vzťahu k schôdzi vlastníkov bytov, a to napr. vo vzťahu k spôsobu jej zvolávania, k náležitostiam zastúpenia na schôdzi, ale taktiež pri určení kvóra na konkrétne druhy rozhodnutí a pri opakovanom hlasovaní.

Niektoré ďalšie formálne zmeny

Situačná dokumentácia sa po novom, s výnimkou prvého vkladu vlastníckeho práva k bytu, nevyžaduje ako príloha návrhu na vklad. Novela prináša definície povinností správcu a taktiež sa vymedzili doklady, ktoré je správca povinný odovzdať pri ukončení  činnosti.

V sekcii