Česká republika na ceste k zrušeniu dane z nadobudnutia nehnuteľnosti

Dňa 14.4.2020  odsúhlasila vláda Českej republiky návrh zákona, ktorým má dôjsť k zrušeniu „dane z nabytí nemovitosti“ („Daň“). Dňa 27.5.2020 bol návrh na zrušenie Dane schválený poslaneckou snemovňou českého parlamentu v prvom čítaní. 

Zákonná úprava

Daň bola do českého právneho poriadku zavedená  zákonným opatrením senátu č. 340/2013  Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí („Opatrenie“). Predmetom Dane sú, okrem iného, stavby, pozemky, právo stavby a spoluvlastnícke podiely k nim. Za základ Dane sa považuje nadobúdacia hodnota znížená o „uznateľný výdaj“ (napr. cena služieb znalca) k rozhodnému dňu (napr. nadobudnutiu nehnuteľnosti vkladom do katastra nehnuteľností). Sadzba Dane bola stanovená na 4 % zo základu Dane.

Čo sa týka osoby daňovníka, do novembra 2016 umožňovalo Opatrenie jeho alternatívne určenie. Ak išlo o kúpu alebo zámenu nehnuteľnosti a strany sa nedohodli v zmluve, že platiteľom bude nadobúdateľ, platiteľom Dane bol prevodca; v ostatných prípadoch ním bol nadobúdateľ. Od novembra 2016 je platiteľom Dane paušálne nadobúdateľ nehnuteľnosti.

Terč kritiky

Z pohľadu fiškálneho účinku, Daň predstavuje nezanedbateľný prínos pre štátny rozpočet Českej republiky (ide o sumu cca. 13 mld. CZK (takmer 480 mil. EUR) ročne). Daň taktiež určitým spôsobom reguluje trh s nehnuteľnosťami, (bez ohľadu na úmysly zákonodarcu) odrádzajúc potenciálnych „špekulantov“ pri obchodovaní s nehnuteľnosťami.

Na druhej strane, nosným argumentom kritikov Dane je nadmerné daňové zaťaženie tohto segmentu. V súčasnej ekonomickej klíme je podľa odporcov Opatrenia takáto daň neúnosná a nemorálna, nakoľko vo svojej podstate zdaňuje už niekoľkokrát zdanené prostriedky. Situáciu zrejme nezhojila ani možnosť odpočtu zaplatenej Dane zo splátok úveru na bývanie ako nezdaniteľnej časti základu dane.

Navrhovaná zmena

Schváleným návrhom na zmenu Opatrenia vláda Českej republiky navrhuje Daň zrušiť so spätným účinkom. Daň by nemal platiť nikto, kto nehnuteľnosť nadobudol najneskôr v decembri 2019. Súčasne so zrušením Dane má taktiež od 1.1.2022 dôjsť k zrušeniu možnosti uplatňovať si odpočet úrokov ako nezdaniteľnú časť dane. 

Pre nehnuteľnosti nadobudnuté v období od decembra 2019 do decembra 2021 teda platí, že kupujúci nebude hradiť Daň a súčasne mu bude umožnené uplatňovať si odpočty úrokov z úveru na bývanie od základu dane.Týmto krokom sa usiluje vláda o oživenie trhu s nehnuteľnosťami negatívne ovplyvneného koronavírusovou krízou a o zlepšenie celkovej dostupnosti vlastného bývania. 

Kupujúci tak podľa slov ministerky financií Aleny Schillerovej budú mať k dispozícií prostriedky, ktorých hodnotu by inak postupne „dostali späť“ na splátkach hypotéky (nevýnimočne až v priebehu 15-30 rokov). Pri súčasných cenách na realitnom trhu v Českej republike totiž 4 % z ceny nehnuteľnosti nie sú vôbec zanedbateľné.