Krátkodobé prenájmy po novom: registrácia, nové povinnosti a sankcie od roku 2027

Národná rada SR dňa 2. júna 2026 schválila nový zákon o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania (ďalej len „zákon“). Nová právna úprava reaguje na európske pravidlá, ktoré majú priniesť väčšiu transparentnosť na trh krátkodobého ubytovania sprostredkovaného prostredníctvom online platforiem, akými sú Airbnb, Booking či ďalšie obdobné služby.

Z dôvodovej správy vyplýva, že hlavným cieľom zákona je vytvoriť jednotný systém evidencie ubytovacích jednotiek ponúkaných na krátkodobý prenájom, zabezpečiť spoľahlivý zber údajov o poskytovaných službách a nastaviť jasné pravidlá pre hostiteľov aj prevádzkovateľov online platforiem. Súčasťou novej úpravy je aj zriadenie registra jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania, ktorý bude fungovať ako informačný systém verejnej správy a zároveň ako jednotné digitálne kontaktné miesto.

Prijatý zákon predstavuje implementáciu nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028, ktoré vzniklo ako reakcia na dynamický rast platformovej ekonomiky v oblasti krátkodobého ubytovania. Európsky zákonodarca pritom poukázal na dlhodobý nedostatok spoľahlivých údajov o tom, kto služby krátkodobého prenájmu poskytuje, kde sa poskytujú a v akom rozsahu. Práve absencia týchto informácií podľa Európskej únie sťažuje orgánom verejnej moci posudzovanie vplyvu krátkodobých prenájmov na dostupnosť bývania, ceny nájomného či fungovanie miestnych komunít.

Nová právna úprava preto zavádza nielen registračné povinnosti pre hostiteľov, ale aj nové povinnosti pre online platformy sprostredkujúce krátkodobé prenájmy. Cieľom je vytvoriť transparentnejšie prostredie, v ktorom budú mať orgány verejnej moci k dispozícii presnejšie údaje o trhu krátkodobého ubytovania a zároveň sa zjednotia pravidlá naprieč členskými štátmi Európskej únie.

V tomto článku sa pozrieme na to, koho sa nová právna úprava týka, aké povinnosti prináša hostiteľom a prevádzkovateľom online platforiem, ako bude fungovať nový register a aké sankcie hrozia pri porušení zákonných povinností.

Čo zákon upravuje?

Nový zákon komplexne upravuje pravidlá poskytovania služieb krátkodobého prenájmu ubytovania prostredníctvom online platforiem. Jeho jadrom je vytvorenie registra jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania, do ktorého sa budú zapisovať zákonom ustanovené údaje o ubytovacích jednotkách a ich hostiteľoch.

Okrem samotného registra zákon upravuje najmä:

• rozsah údajov zapisovaných do registra,
• postup pri zápise, zmene a výmaze údajov z registra,
• pôsobnosť Ministerstva cestovného ruchu a športu SR pri vedení registra a poskytovaní údajov z neho,
• povinnosti hostiteľov,
• povinnosti online platforiem pre krátkodobé prenájmy a ich poskytovateľov,
• fungovanie jednotného digitálneho kontaktného miesta,
• priestupky a iné správne delikty pri porušení zákonných povinností.

Z dôvodovej správy vyplýva, že zákon upravuje len tie právne vzťahy, ktoré sú nevyhnutné na implementáciu nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 o zbere a poskytovaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania.

Na účely zákona sa krátkodobým prenájmom ubytovania rozumie prenájom ubytovania na dobu kratšiu ako jeden rok.

Register jednotiek pre krátkodobé prenájmy

Povinnosti podľa zákona sa budú vzťahovať na všetkých hostiteľov poskytujúcich služby krátkodobého prenájmu ubytovania prostredníctvom online platforiem. Hostiteľom pritom môže byť fyzická osoba, fyzická osoba – podnikateľ aj právnická osoba. Z pohľadu registračných povinností zákon nerozlišuje medzi príležitostným prenajímateľom jednej ubytovacej jednotky a subjektom prevádzkujúcim väčší počet jednotiek.

Jednou z najvýznamnejších noviniek zákona je zriadenie Registra jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Podľa § 3 zákona pôjde o informačný systém verejnej správy, ktorého správcom, prevádzkovateľom aj registrujúcim orgánom bude Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR.

Z dôvodovej správy vyplýva, že cieľom registra je centralizovať údaje o krátkodobých prenájmoch poskytovaných prostredníctvom online platforiem a vytvoriť transparentný systém evidencie ubytovacích jednotiek. Register bude zároveň plniť funkciu jednotného digitálneho kontaktného miesta podľa nariadenia (EÚ) 2024/1028.

Aké údaje sa budú zapisovať do registra?

Podľa § 4 zákona sa do registra budú zapisovať údaje o jednotke aj údaje o hostiteľovi.

Pri jednotke pôjde najmä o:

• adresu jednotky,
• údaje z katastra nehnuteľností (list vlastníctva, katastrálne územie a parcelné čísla),
• číslo jednotky a poschodie, ak ide o bytovú budovu,
• typ jednotky,
• údaj o tom, či sa prenajíma celé bydlisko hostiteľa, jeho časť alebo priestor využívaný na iné účely,
• maximálny počet lôžok a hostí,
• dátum začatia a prípadne skončenia poskytovania krátkodobého prenájmu.

Pri hostiteľovi sa budú zapisovať najmä:

• identifikačné údaje,
• adresa pobytu, sídla alebo miesta podnikania,
• daňové identifikačné číslo,
• kontaktné údaje (telefónne číslo a e-mail),
• pri podnikateľoch a právnických osobách aj identifikačné číslo organizácie,
• pri právnických osobách aj údaje o štatutárnom orgáne.

Registračné číslo ako podmienka ponuky ubytovania

Pre každú jednotku zapísanú do registra systém automaticky vygeneruje jedinečné registračné číslo.

Práve registračné číslo bude predstavovať základnú podmienku legálneho ponúkania ubytovania prostredníctvom online platforiem. Podľa § 5 zákona totiž nebude možné ponúkať ubytovanie prostredníctvom Airbnb, Booking alebo inej online platformy bez platného registračného čísla.

V praxi to znamená, že bez prideleného registračného čísla nebude možné legálne ponúkať ubytovanie prostredníctvom online platforiem pre krátkodobé prenájmy.

Povinnosť registrácie a aktualizácie údajov

Hostiteľ bude povinný zapísať údaje o sebe a o jednotke do registra ešte pred prvým poskytnutím služby krátkodobého prenájmu ubytovania prostredníctvom online platformy.

Zákon zároveň ukladá hostiteľovi povinnosť zabezpečiť aktuálnosť údajov zapísaných v registri. Ak dôjde k zmene niektorého zo zapísaných údajov, hostiteľ bude povinný zapísať túto zmenu do registra do 30 dní odo dňa jej vzniku.

V prípade trvalého skončenia poskytovania služieb krátkodobého prenájmu bude hostiteľ povinný vymazať jednotku z registra do 30 dní. Výmazom jednotky zároveň zanikne aj jej registračné číslo.

Fungovanie registra a prístup k údajom

Zápis údajov do registra, ich zmena aj výmaz sa budú vykonávať elektronicky prostredníctvom formulára elektronickej služby registra. Zákon však zachováva aj možnosť osobného podania pre hostiteľov – fyzické osoby. V takom prípade bude zápis vykonaný na určenom pracovisku ministerstva cestovného ruchu, ktoré následne zabezpečí prevedenie údajov do elektronickej podoby a ich autorizáciu.

Hoci register bude verejne prístupný na webovom sídle ministerstva cestovného ruchu, verejnosť nebude mať prístup ku všetkým údajom zapísaným v registri. V súlade s požiadavkami ochrany osobných údajov budú verejne dostupné len vybrané údaje o jednotke, konkrétne jej adresa, typ jednotky, údaj o období poskytovania krátkodobého prenájmu a registračné číslo jednotky. Identifikačné a kontaktné údaje hostiteľov verejne sprístupnené nebudú.

Zákon zároveň počíta s tým, že prístup k širšiemu okruhu údajov budú mať vybrané orgány verejnej moci, najmä orgány finančnej správy, živnostenské úrady, orgány dohľadu v oblasti ochrany spotrebiteľa či ďalšie subjekty uvedené v § 7 zákona na účely výkonu ich zákonných kompetencií.

Zákon zároveň splnomocňuje Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR na vydanie vykonávacieho predpisu, ktorý upraví podrobnosti o štruktúre a vedení registra, spôsobe a formáte zápisu údajov do registra, typoch jednotiek a podrobnostiach poskytovania údajov z registra. Viaceré praktické aspekty fungovania registra tak budú predmetom následnej vykonávacej úpravy.

Oznamovacia povinnosť online platforiem

Nový zákon ukladá povinnosti nielen hostiteľom, ale aj poskytovateľom online platforiem pre krátkodobé prenájmy a poskytovateľom malých online platforiem pre krátkodobé prenájmy.

Podľa § 9 zákona budú poskytovatelia online platforiem plniť oznamovacie povinnosti ustanovené osobitným predpisom prostredníctvom formulára elektronickej služby registra.

Z dôvodovej správy vyplýva, že jednou z hlavných povinností poskytovateľov online platforiem vyplývajúcich z nariadenia (EÚ) 2024/1028 je zhromažďovanie a poskytovanie údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Medzi tieto údaje patria najmä údaje o činnosti za jednotlivé jednotky spolu s príslušným registračným číslom poskytnutým hostiteľom, ako aj údaje o vykonaných kontrolách a vyhláseniach hostiteľov týkajúcich sa registrácie.

Podľa dôvodovej správy sa táto oznamovacia povinnosť bude plniť prostredníctvom nástrojov informačného systému registra.

Kontrola údajov v registri a odňatie registračného čísla

Zápisom údajov do registra sa kontrolné mechanizmy nekončia. Podľa § 6 zákona je Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR oprávnené overovať úplnosť, správnosť, pravdivosť a aktuálnosť údajov zapísaných v registri. Na účely takéhoto overenia môžu byť poskytovatelia online platforiem pre krátkodobé prenájmy povinní na požiadanie ministerstva poskytnúť potrebné informácie a doklady.

Ak ministerstvo zistí nedostatky v údajoch zapísaných hostiteľom, vyzve ho na ich doplnenie alebo opravu a určí mu lehotu na nápravu, ktorá nesmie byť kratšia ako desať pracovných dní.

V prípade, že hostiteľ nedostatky v určenej lehote neodstráni, ministerstvo rozhodne o dočasnom pozastavení platnosti registračného čísla. Počas obdobia pozastavenia nebude hostiteľ oprávnený poskytovať služby krátkodobého prenájmu ubytovania prostredníctvom online platforiem.

Ak hostiteľ nevykoná nápravu ani do dvoch mesiacov od právoplatnosti rozhodnutia o dočasnom pozastavení registračného čísla, ministerstvo rozhodne o jeho odňatí a súčasne vymaže jednotku z registra.

Zákon zároveň umožňuje obnoviť platnosť registračného čísla, ak hostiteľ odstráni zistené nedostatky ešte počas obdobia jeho dočasného pozastavenia.

Na základe právoplatného rozhodnutia o dočasnom pozastavení alebo odňatí registračného čísla môže ministerstvo uložiť poskytovateľovi online platformy povinnosť odstrániť príslušnú ponuku zo svojho webového sídla alebo znemožniť verejnosti prístup k nej.

Za porušenie povinností hrozia pokuty

Nová právna úprava zavádza priestupky a iné správne delikty za porušenie povinností súvisiacich s registráciou jednotiek a poskytovaním služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Priestupky a správne delikty bude prejednávať Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR.

Pokuty pre fyzické osoby

Fyzická osoba sa dopustí priestupku najmä vtedy, ak:

• nezaregistruje jednotku pred prvým poskytovaním služieb krátkodobého prenájmu prostredníctvom online platformy,
• neoznámi zmenu údajov zapísaných v registri,
• nevymaže jednotku z registra po skončení poskytovania služieb krátkodobého prenájmu,
• poskytuje služby krátkodobého prenájmu počas pozastavenia platnosti registračného čísla,
• ponúka ubytovanie prostredníctvom online platformy bez platného registračného čísla.

Za priestupok možno uložiť pokutu od 100 eur do 1 000 eur. Pri opakovanom spáchaní priestupku možno uložiť pokutu až do výšky 2 000 eur.

Pokuty pre podnikateľov a právnické osoby

Fyzická osoba – podnikateľ alebo právnická osoba sa dopustí iného správneho deliktu najmä vtedy, ak:

• nezaregistruje jednotku pred prvým poskytovaním služieb krátkodobého prenájmu prostredníctvom online platformy,
• neoznámi zmenu údajov zapísaných v registri,
• nevymaže jednotku z registra po skončení poskytovania služieb krátkodobého prenájmu,
• poskytuje služby krátkodobého prenájmu počas pozastavenia platnosti registračného čísla,
• ponúka ubytovanie prostredníctvom online platformy bez platného registračného čísla.

Za takýto správny delikt možno uložiť pokutu od 1 000 eur do 3 000 eur.

Pokuty pre online platformy

Poskytovateľ online platformy pre krátkodobé prenájmy alebo poskytovateľ malej online platformy pre krátkodobé prenájmy sa dopustí správneho deliktu najmä vtedy, ak:

• neposkytne ministerstvu požadované informácie alebo doklady potrebné na overenie údajov,
• nesplní povinnosť uloženú rozhodnutím ministerstva,
• poruší povinnosti ustanovené nariadením (EÚ) 2024/1028.

Za tieto porušenia možno uložiť pokutu od 3 000 eur do 30 000 eur.

Pri určovaní výšky pokuty bude ministerstvo prihliadať najmä na závažnosť protiprávneho konania, spôsob jeho spáchania, dĺžku trvania a následky porušenia povinností.

Pri opakovanom spáchaní priestupku alebo správneho deliktu možno uložiť pokutu až do výšky dvojnásobku hornej hranice zákonom ustanovenej sadzby.

Prechodné obdobie pre existujúcich hostiteľov

Zákon pamätá aj na hostiteľov, ktorí už služby krátkodobého prenájmu prostredníctvom online platforiem poskytujú. Podľa § 14 zákona budú hostitelia, ktorí ponúkajú ubytovanie prostredníctvom online platforiem do 31. decembra 2026, povinní zapísať údaje do registra najneskôr do 28. februára 2027.

Do uplynutia tejto lehoty sa na týchto hostiteľov nebudú vzťahovať ustanovenia o povinnosti registrácie ani sankčné ustanovenia podľa § 10 a § 11 zákona. Inými slovami, existujúci poskytovatelia krátkodobého ubytovania získajú dvojmesačné prechodné obdobie na splnenie nových registračných povinností.

Zákon nadobudne účinnosť 1. januára 2027.

Záver

Nová právna úprava predstavuje významný krok smerom k väčšej transparentnosti trhu krátkodobého ubytovania. Hostitelia aj prevádzkovatelia online platforiem budú musieť od roku 2027 počítať s novými registračnými, oznamovacími a evidenčnými povinnosťami, pričom ich nesplnenie môže viesť k pozastaveniu alebo odňatiu registračného čísla a k uloženiu finančných sankcií.